Mein Haus, dein Haus – unser Haus?

Nur in den seltensten Fällen machen sich Eheleute bereits bei der Anschaffung einer Immobilie Gedanken darüber, wer das Eigenheim im Falle einer Trennung bekommen soll. Auch andere wichtige Fragen stellen sich Paare meist erst, wenn es zu spät ist.

Wer zieht aus, wenn die Beziehung kippt? Muss der ausgezogene Partner sich weiter an der Tilgung beteiligen? Und wer darf das Haus nach der Scheidung endgültig behalten?


Wer muss im Grundbuch eingetragen werden?

Der Traum vom Familienheim ist nach einer Trennung schnell ausgeträumt. Weil der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung eine sehr weitreichende Entscheidung ist, schreibt das Gesetz vor, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet und der Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden muss. Ehepaare, die zusammen ein Haus kaufen wollen, müssen sich also entscheiden.

In den meisten Fällen sprechen sich Paare schon aus emotionalen Gründen dafür aus, gemeinsam im Grundbuch eingetragen zu werden. Bei selbst genutzten Wohnimmobilien liege die Quote bei nahezu 100 Prozent. Jeder wolle schließlich als Hausbesitzer fühlen und seinen eigenen Anteil am Familienheim haben. Ein verständliches Ansinnen. Juristisch sinnvoll ist das aber längst nicht immer.


Bis dass die Scheidung uns scheidet...

ScheidungsHaus.de ScheidungsHaus.de Solange die Beziehung gut läuft, spielt es ohnehin keine Rolle, wer im Grundbuch steht. Da der Gesetzgeber der sogenannten „Ehewohnung“ einen besonderen Status einräumt, haben während der Ehe beide Partner das Recht, dort zu wohnen. Unabhängig von den Eigentumsverhältnissen.

Wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, wird erst dann relevant, wenn eine Scheidung ansteht. Dann nämlich stellt sich die Frage, wer der angehenden Ex-Partner das Haus behalten darf. Ein echtes Problem. Jedem der beiden gehört schließlich die Hälfte. Und längst nicht immer wird einer der beiden Partner genügend Geld zur Verfügung haben, um dem anderen dessen Teil einfach abzukaufen.

Experten raten Paaren daher, beim Erwerb eines Hauses nur einen Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen. Angst vor Übervorteilung muss der andere Teil nicht haben: Sollte die Ehe scheitern, wird das Haus, wie alle anderen Vermögensgegenstände, im Zugewinnausgleich berücksichtigt, der bei allen Paaren stattfindet, die ohne Ehevertrag geheiratet haben. Und das ist noch immer die überwältigende Mehrheit.

Einige Experten raten nur einen Ehepartner im Grundbuch einzutragen zu lassen, da besteht theoretisch die Möglichkeit, dass er das Haus ohne Zustimmung seiner besseren Hälfte verkauft. Dieses Risiko lässt sich allerdings problemlos minimieren. Wer bei Erwerb der Immobilie ein Vorkaufsrecht zugunsten seines Ehepartners eintragen lässt, verhindert solche Alleingänge. Dieses Vorkaufsrecht darf allerdings nur bis zur Rechtskraft der Scheidung bestehen und muss deshalb entsprechend befristet sein.


Wer tilgt die Schulden, wenn das Paar sich trennt?

ScheidungsHaus.de Bei dieser Frage kommt es zunächst darauf an, ob beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterschrieben haben. In der Regel legen die Banken großen Wert darauf, dass beide Eheleute unterzeichnen. Auf diese Weise haften beide Partner dafür, dass die Schulden regelmäßig getilgt werden – die Bank hat also eine größere Sicherheit, weil sie im Ernstfall zwei Personen in Anspruch nehmen kann.

Soweit die rechtliche Komponente. Denn selbst wenn auf dem Papier meist beide Eheleute für die Tilgung verantwortlich sind, ist es in der Praxis doch oft so, dass die monatlichen Zahlungen an die Bank nur von einem der beiden Partner bestritten werden. Konflikte im Fall der Trennung sind damit programmiert.

Folgende Konstellationen sind denkbar. Variante eins: Der zahlende Teil zieht aus dem gemeinsamen Haus aus – und ist damit zunächst einmal doppelt benachteiligt. Einerseits bewohnt er die Immobilie nicht mehr, andererseits trägt er aber noch die gesamten Kosten. Um diese Situation zu entschärfen, kann er von der Gegenseite die Hälfte des Betrages verlangen, die er für Zins und Tilgung aufwenden muss. Und er kann verlangen, dass dem getrennt lebenden Partner die Nutzung des gemeinsamen Hauses in Rechnung gestellt wird.


Billig wohnen in der Familien-Villa

ScheidungsHaus.de Welche Summe dabei anzusetzen ist, orientiert sich bis zum Ablauf des Trennungsjahres am sogenannten subjektiven Wohnwert. Man prüft in diesem Fall, welche Wohnung sich der Partner suchen würde, wenn er auszöge. Eine Frau mit zwei kleinen Kindern müsste sich daher die Summe anrechnen lassen, die sie für eine Drei- bis Vier-Zimmer-Mietwohnung zahlen würde. Irrelevant ist hingegen, welcher Mietzins sich für das Familienheim erzielen ließe. Will sagen: Auch wenn die besagte Frau mit ihren beiden Zöglingen in einer 300-Quadratmeter-Villa wohnen bleibt, werden zu ihren Ungunsten nur die fiktiven Kosten für die Vierzimmer-Wohnung angesetzt.

Erst nach Ablauf des Trennungsjahres werden die Karten neu gemischt. Ab diesem Zeitpunkt gilt als Maßstab nicht mehr der subjektive Wohnwert, sondern die ortübliche Miete für das Familienheim. Um sie zu ermitteln, kann das Paar entweder auf den geltenden Mietspiegel abstellen oder ein Gutachten in Auftrag geben, was allerdings weitere Kosten verursachen kann.

Etwas einfacher liegen die Dinge, wenn – Variante zwei – der zahlende Partner in der Immobilie bleibt. Auch er muss sich zwar anrechnen lassen, dass er mietfrei wohnt. Er kann jedoch diese Summe mit dem Betrag verrechnen, den er Monat für Monat an die Bank überweist.


Wer bekommt das Haus nach der Scheidung?

Die Ehewohnung, in der beide Partner ein Wohnrecht haben – mögen sie auch noch so zerstritten sein – hört in dem Moment auf zu existieren, in dem die Ehe geschieden wird.

Wer das Haus bekommt, hängt dann davon ab, wer Eigentümer ist. Der einfachste Fall: Es steht nur ein Partner im Grundbuch. Dann nämlich ist klar, dass dieser auch den Zuschlag erhält. Finanzielle Einbußen, die die Gegenseite dadurch erleidet, werden im Zugewinnausgleich berücksichtigt.

Wenn hingegen – wie in den meisten Fällen – Haus oder Wohnung den Eheleuten jeweils zur Hälfte gehört, wird die Sache kompliziert. Meist wird keiner der beiden liquide genug sein, um dem anderen seine Hälfte einfach abzukaufen.

Denkbar sind daher mehrere Varianten, um das Problem zu lösen.



Wenn keiner der beiden Partner über die Mittel verfügt, das Haus alleine zu halten, muss die Immobilie verkauft werden. Das funktioniert allerdings nur, wenn die frisch Geschiedenen sich über diesen Schritt einig sind. Keiner der beiden kann gegen seinen Willen gezwungen werden, das Haus auf dem freien Markt feilzubieten. Herrscht hingegen Übereinstimmung und findet sich ein Abnehmer für die Immobilie, wird der Erlös zwischen den beiden Parteien aufgeteilt, noch offene Schulden werden verrechnet.


Denkbar ist auch, dass ein geschiedenes Ehepaar das frühere Familienheim behält, aber vermietet. In dieser Konstellation teilen sich die beiden sowohl die Mieteinnahmen als auch die Kosten, die das Haus verursacht – wie etwa die Instandhaltung oder der monatliche Schuldendienst. Diese Lösung kann durchaus Sinn machen – etwa, wenn ein sofortiger Verkauf mit Verlusten verbunden wäre. Da die Geschiedenen in diesem Fall allerdings zumindest auf geschäftlicher Ebene miteinander verbunden bleiben, funktioniert das Modell nur, wenn die beiden nach der Scheidung noch halbwegs human miteinander umgehen können.


Je nachdem, wie das frühere Familienheim aussieht, können Geschiedene auch überlegen, das Haus im sprichwörtlichen Sinne unter sich aufzuteilen. Bei größeren Immobilien ist es ein durchaus gangbarer Weg, die Wohnfläche in mehrere Eigentumswohnungen aufzugliedern. Das Verfahren ist allerdings nicht ohne. Meist kommt das Paar nicht ohne die Hilfe eines Architekten und/oder eines Gutachters aus; zudem müssen die neuen Eigentumsverhältnisse per Teilungserklärung von einem Notar beurkundet werden. Weiterer Knackpunkt: Die einstigen Eheleute leben dann womöglich Tür an Tür. Die Gefahr, dass aus einem abgeschlossenen Rosenkrieg ein dauerhafter Nachbarschaftsstreit wird, ist hoch.


Können sich die geschiedenen Eheleute auf keine der bereits angesprochenen Möglichkeiten verständigen, bleibt als ultima ratio noch die sogenannte Teilungsversteigerung.
ScheidungsHaus.de Hier werden die Eigentumsverhältnisse quasi mit der Brechstange geklärt, notfalls auch gegen den Willen des unnachgiebigen Partners. Denn im Grunde entspricht das Verfahren dem einer Zwangsversteigerung. Das heißt: Die Immobilie wird von einem Sachverständigen bewertet, der anschließend einen Wert für das „geringste Gebot“ benennt. Die so ermittelte Summe liegt häufig deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Es ist also durchaus denkbar, dass das Haus von einem Schnäppchenjäger ersteigert wird – und die Eheleute für ihr früheres Familienheim einen viel zu niedrigen Preis erzielen. Fazit: Da in diesem Fall beide Partner erhebliche Verluste erleiden können, sollten sie mit allen Mitteln versuchen, eine Teilungsversteigerung zu vermeiden!

 
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